La normativa neoyorquina sobre alquileres a corto plazo, un año después: precios más altos para los viajeros, sin impacto en la vivienda
Por Revista Summa
Un año después de su aprobación, la normativa sin precedentes de la ciudad de Nueva York sobre alquileres a corto plazo no ha cumplido la promesa de combatir la crisis inmobiliaria. En lugar de ello, tras las estrictas medidas, los consumidores se enfrentan a precios de hoteles y residentes nunca vistos y a alquileres nunca vistos.
Nuevos datos subrayan las consecuencias de la Ley Local 18 (LL18), un caso atípico en lo que respecta a la normativa sobre alquileres a corto plazo.
Un destino más caro para los consumidores
En el año transcurrido desde la entrada en vigor de estas normas, se han producido resultados previsibles, entre ellos un aumento de los precios de los hoteles, que corre el riesgo de dejar fuera de juego a la gente corriente que espera viajar a la ciudad de Nueva York.
El precio medio de los hoteles en Nueva York subió un 7,4% en los 12 meses que terminaron en julio de 2024, en comparación con un aumento de sólo el 2,1% a nivel nacional, según datos de Costar.
A pesar de las promesas de la ley, las rentas suben y la tasa de vacantes permanece estancada
Los legisladores afirmaron que la LL18 protegería la vivienda asequible, pero una abrumadora cantidad de pruebas del año pasado demuestran que este enfoque no ha cumplido esa promesa. Alicia Glenn, ex teniente de alcalde de la ciudad de Nueva York para la vivienda bajo el alcalde Bill de Blasio, llegó a decir que nunca vio datos que mostraran que los alquileres a corto plazo estaban afectando a la crisis de la vivienda de manera significativa.
Las percepciones, un año después, demuestran lo contrario:
Las rentas en Nueva York siguen subiendo: Los reguladores prometieron que prohibir Airbnb en Nueva York desbloquearía la vivienda. En lugar de ello, las rentas subieron un 3,4% durante los 11 primeros meses de aplicación de la ley, según StreetEasy, lo que sugiere que otros factores están haciendo subir los precios de los alquileres. De hecho, el precio medio de alquiler en el centro de Manhattan durante el año pasado alcanzó un máximo de 5.000 dólares por primera vez en la historia.
Los niveles de vacantes permanecen invariables: Las tasas de vacantes de apartamentos en Nueva York se han mantenido prácticamente sin cambios (en el 3,4 por ciento) desde la entrada en vigor de la ley, según Apartment List.
Nueva York sigue a la zaga de otras grandes ciudades: Mientras que las rentas pueden haberse enfriado a nivel nacional, el aumento de los alquileres en Nueva York desde que la ley entró en vigor sigue superando a ciudades cercanas como Boston, Chicago y Washington, D.C. Mientras tanto, las tasas de vacantes de Nueva York también siguen estando significativamente por detrás de Chicago, Boston y Washington, D.C.
“Las regulaciones de alquiler a corto plazo de la ciudad de Nueva York han sido contraproducentes, afectando desproporcionadamente a las comunidades de los barrios periféricos, aumentando los costes de los viajes y sin hacer nada para resolver la crisis de la vivienda. En lugar de mejorar la asequibilidad, estas regulaciones han puesto precio a los consumidores de a pie y han dejado a los antiguos anfitriones luchando por llegar a fin de mes”.
– Theo Yedinsky, Vicepresidente de Políticas Públicas de Airbnb
Los distritos periféricos se quedan casi sin opciones de alojamiento
Con la mayoría de los hoteles de Nueva York agrupados en el centro de Manhattan, el LL18 redujo significativamente la oferta de alojamiento en los barrios periféricos, condensando a los viajeros, limitando dónde se alojan y dónde y cómo gastan.
Los listados de Airbnb en gran parte de la ciudad servían a zonas sin opciones hoteleras. Antes del LL18, los anuncios de Airbnb estaban más dispersos geográficamente por los cinco distritos en comparación con los hoteles, con menos de la mitad del total de anuncios de Airbnb en Manhattan, mientras que Brooklyn y Queens albergaban el 37% y el 13% de los anuncios de Airbnb, respectivamente.
En 2023, el huésped típico de Airbnb en la ciudad de Nueva York gastó un promedio de aproximadamente 260 dólares por día, con más de un tercio del gasto cerca de su anuncio. La falta de alojamientos de alquiler a corto plazo perjudica de forma desproporcionada a los distritos periféricos, lo que provoca menos estancias y menos gasto fuera de Manhattan.
Organizaciones como la Cámara de Comercio de Brooklyn han dado la voz de alarma sobre los efectos dispares de la ley. En una ciudad donde el coste de la vida sigue subiendo, la pérdida de ingresos ha devastado a quienes dependen del home-sharing para cubrir gastos esenciales y a las pequeñas empresas que dependen del dinero del turismo.
“La realidad ha supuesto un importante revés para el turismo y la economía local de Brooklyn, sin el correspondiente aumento prometido de la disponibilidad de viviendas de alquiler que esperaba el gobierno. Esperamos que el Ayuntamiento revise cuidadosamente la ley para apoyar a los propietarios locales y el desarrollo económico de las comunidades de los barrios periféricos”.
Randy Peers, Presidente y Director General de la Cámara de Comercio de Brooklyn, en un artículo de opinión en el Brooklyn Paper
La Cámara de Comercio dominicana se hizo eco de estas preocupaciones.
“La Ley Local 18 ha favorecido a las grandes empresas a expensas de los residentes de clase media y las pequeñas empresas locales. Con el aumento de los precios de los alquileres y muchas familias que dependen de los alquileres a corto plazo para obtener ingresos suplementarios, la ley ha creado tensiones financieras para los anfitriones individuales y una disminución de los ingresos para las empresas locales que prosperan con el turismo”
- Manuel Lebrón, Consejero Delegado y Fundador, Cámara de Comercio Domínico Americana
Un camino alternativo: Reevaluar la LL18
Incluso el patrocinador del proyecto de ley, el ex concejal Ben Kallos, dijo que las familias solas que alquilan un espacio no deberían estar «preocupadas». Un año después, eso no podría estar más lejos de la realidad. La solución para resolver el LL18 radica en un enfoque más equilibrado que reconozca el valor de los alquileres a corto plazo y, al mismo tiempo, aborde una de las causas fundamentales de la asequibilidad de la vivienda: construir más casas.
“Es hora de que la ciudad de Nueva York reevalúe la LL18 y considere enmiendas que, como mínimo, permitan a los propietarios volver a alojar huéspedes. Dando marcha atrás en algunas partes de la ley, la ciudad puede aumentar la oferta de alojamiento para los consumidores, apoyar a los anfitriones residentes y revitalizar los negocios locales que dependen de los dólares del turismo. Un modelo más sostenible, sensato y equitativo beneficia a residentes, visitantes y a la comunidad en general, garantizando que la normativa apoye el crecimiento económico y de la comunidad, en lugar de reprimirlo”. – Theo Yedinsky, Vicepresidente de Políticas Públicas de Airbnb