Estudio de Cushman & Wakefield | AB Advisory y el Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI) explica este fenómeno y lo detalla como una oportunidad, por medio de la adaptación de las propiedades a la demanda.
Por Revista Summa
La firma consultora Cushman & Wakefield | AB Advisory, en alianza con el Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI), divulgó los resultados de un estudio en el cual se indica que más del 69% del inventario de oficinas del país está en riesgo de obsolescencia.
Esto significa que, a pesar de que el mercado inmobiliario de oficinas ha experimentado un amplio crecimiento en los últimos años, mucho de este se cataloga como propiedades de grado intermedio o de grado inferior, que pierden competitividad porque presentan atributos que no se alinean con las necesidades de la mayoría de los ocupantes de estos espacios, principalmente empresas multinacionales con sofisticados requerimientos.
El mercado de oficinas de Costa Rica cuenta con alrededor de dos millones de metros cuadrados, segmentados en seis submercados (Alajuela, Cartago, Heredia, San José Centro, San José Este y San José Oeste).
El estudio indica que, del total, solo un 31% de las propiedades se considera de grado superior: principalmente edificios y parques empresariales de “clase A+” y “clase A” que responden a la sofisticación de la demanda actual porque cuentan con inversiones constantes y exhaustivas para mantener su competitividad. De la misma manera, han adoptado sólidas prácticas y certificaciones en sostenibilidad, además de ofrecer espacios atractivos y eficientes. Estas propiedades han incorporado áreas de coworking y flex-spaces; salas de reunión dinámicas y salas de conferencias como parte de su propuesta de valor. Asimismo, suelen contar con una amplia gama de amenidades dentro del parque o
edificio, espacios comerciales y una accesibilidad sobresaliente para medios de transporte públicos y privados.
Por otra parte, en el inventario de grado intermedio (35%) se encuentran edificios o parques empresariales que, a pesar de que aún están siendo medianamente competitivos para albergar operaciones de varios perfiles de empresas, requieren ajustes en su estrategia comercial, operativa y
técnica para satisfacer las necesidades de sus inquilinos en el largo plazo. Además, suelen caracterizarse por ofrecer áreas poco versátiles que pueden tener dificultades para adaptarse a las cambiantes necesidades y reconfiguraciones de las empresas.
En el inventario de grado inferior (34%) se ubican edificios de mayor antigüedad y de “clase B” que, en general, no cumplen con la mayoría de los criterios previamente enumerados. Estos edificios no han experimentado reinversiones significativas o, en los casos en que se han realizado mejoras en sus espacios, estas no han abordado de manera efectiva los problemas fundamentales que presentan.
Los grados intermedio e inferior, se unieron, para efectos del estudio, en la clasificación de “grado no
superior”, totalizando más de 1,4 millones de metros cuadrados que se encuentran ya obsoletos o con un riesgo importante de convertirse en obsoletos en el mediano plazo. Submercados como San José Centro y San José Este presentan la mayor proporción de dicho inventario con más de 750.000 m 2 de inventario de grado no superior, de los cuales 148.000 m 2 se encuentran vacantes.
“El retador contexto actual del mercado de oficinas global y local genera tres grandes focos de discusión. Por una parte, qué deben hacer los propietarios y desarrolladores de edificios que hoy están bien posicionados para mantenerlos relevantes y vigentes en el largo plazo. En segunda instancia, qué estrategias pueden diseñar y ejecutar para reposicionar los activos hoy están reportando un bajo rendimiento pero que poseen características para reposicionarse aún como edificios de oficinas. Por último, qué alternativas, retos y oportunidades presentan los activos ya obsoletos para reconvertirlos o transformarlos”, explicó José Ignacio González, director regional de inteligencia de negocios de Cushman & Wakefield | AB Advisory.
¿Cuál es la oportunidad en la obsolescencia?
Después de la pandemia, la demanda de espacios de oficinas en Costa Rica ha sido volátil, con períodos de absorción neta negativa, especialmente en propiedades de categoría no superior, reflejando la tendencia hacia espacios más modernos y sofisticados.
“En el caso de los edificios no obsoletos que aún son competitivos, la adopción generalizada del trabajo híbrido y el nuevo propósito de la oficina física generan la necesidad de una transformación del modelo de negocio de desarrolladores y propietarios. Estas empresas deben convertirse en verdaderos proveedores de servicios integrales para sus inquilinos que involucran en estrategias operativas, comerciales y de infraestructura de los proyectos”, señaló González.
El trabajo híbrido, como modelo laboral predominante en la actualidad, ha llevado a cambios estructurales en la demanda de oficinas corporativas, donde las empresas están priorizando la optimización de sus espacios en proyectos más modernos, eficientes y atractivos; modificando su estrategia del lugar de trabajo y reconfigurando sus oficinas. De esta manera, se han ensanchado la diferencias entre el inventario superior y no superior y se ha profundizado el riesgo de obsolescencia de múltiples activos.
“Para los edificios ya obsoletos o en riesgo inminente de obsolescencia, se necesita crear un grupo de trabajo que impulse su reconversión o transformación, por medio de la articulación de esfuerzos públicos y privados. Son necesarios incentivos para reconvertir estos activos, como, por ejemplo, fuentes de financiamiento sostenible y la modificación de las regulaciones aplicables”, enfatizó González.
En detalle, el estudio señala distintas áreas de acción en las que todo el ecosistema (asociaciones público-privadas, propietarios, desarrolladores e inversionistas) pueden aprovechar la obsolescencia como una oportunidad:
- Construir sobre infraestructura ya existente
Tras una evaluación de la calidad y el estado de la infraestructura existente en el mercado, se puede adaptar y modernizar algunos edificios de oficinas de manera eficiente. En particular, se debe prestar atención a áreas urbanas con edificios antiguos, ya que se pueden generar iniciativas conjuntas entre los propietarios para aprovechar estos recursos sin necesidad de demolerlos, lo que, con los correctos incentivos y fuentes de financiamiento alternativo, puede reducir costos y minimizar el impacto ambiental de nuevas edificaciones. - Implementar mejoras ambientales y de baja contaminación
En los proyectos de oficinas, es crucial evaluar los costos iniciales y los beneficios a largo plazo de tomar medidas sostenibles. Esto implica la conversión a edificios eficientes en energía y respetuosos con el medio ambiente, obteniendo certificaciones como LEED. Tecnologías modernas como la iluminación LED y sistemas de gestión de espacios, energía y agua son esenciales para la sostenibilidad a largo plazo. - Contribuir con la movilidad urbana
Analizar la ubicación de un edificio de oficinas es clave. Se deben considerar la accesibilidad, el transporte público y las opciones de movilidad sostenible, como vehículos autónomos y bicicletas. Esto reduce la congestión del tráfico y mejora la calidad del aire en áreas urbanas. - Revisar retos financieros, uso de suelo y propiedad
La búsqueda o creación de mecanismos de financiamiento verde es vital para el desarrollo de estos
proyectos, así como un replanteamiento de la normativa y legislación sobre transformación de activos, aspectos que solo pueden ser posibles mediante un abordaje integral que involucre al sector público y privado. - Aprovechar oportunidades de reposicionamiento o reconversión de edificios
Adaptar edificios de oficinas existentes es clave para mantener la competitividad en un mercado en evolución. Esto incluye transformar áreas en espacios flexibles y modernos. Además, se puede valorar la preservación de edificios con valor histórico o arquitectónico que enriquecen el entorno urbano, incluso, transformándolos en residencias, que, a su vez, permitan repoblar la ciudad.
El estudio Oportunidad en la Obsolescencia: la Próxima Evolución de las Oficinas y cómo el Reposicionamiento y la Reconversión Marcarán el Futuro del Sector Inmobiliario en Centroamérica se efectuó con estadísticas del inventario de oficinas de Costa Rica al primer semestre del 2023 y es una adaptación del estudio global Obsolescense Equals Opportunity de Cushman & Wakefield.