En estos tiempos tan convulsos, las inversiones en bienes raíces se pueden convertir en una buena herramienta.
POR Rocío Ballestero y Luis Solís
Rendimiento, estabilidad y seguridad es una combinación que se encuentra en las inversiones en bienes raíces, que son y serán de las más seguras al momento de proteger el patrimonio.
Ante la volatilidad y riesgo de los instrumentos bursátiles en este contexto tan incierto, los inversores se enfocan en lo inmobiliario y a largo plazo, con horizontes de cinco años o más. Este es un buen momento para analizar oportunidades en mercados en crecimiento y donde las grandes compañías tengan participación.
La razón: durante el tiempo que lleva esta crisis global producida por el COVID-19, la cantidad de inmuebles disponibles ha crecido y hay vendedores más dispuestos a escuchar ofertas y negociar el precio Otras consideraciones: si se presentan bajas en los precios de los inmuebles por un efecto rebote, la experiencia indica que se normalizarán cuando el mercado se estabilice; es predecible que su cotización vaya a aumentar en el mediano plazo por la alta demanda que tendrán entre los que salen del mercado bursátil y hay múltiples modalidades para participar: individual o en grupo, en fondos, por blockchain, fidecomisos, con renta fija, etc.
«En el caso del mercado residencial, las principales oportunidades para el comprador apenas están empezando. En este momento los desarrolladores están dando descuentos y facilidades de enganche o primeros pagos diferidos a fechas que estiman se levantarán las medidas de gobierno. Con una asesoría adecuada pueden elegir una residencia de mayor tamaño, con jardín que permita una estadía más agradable dentro de casa, áreas de estudio para el home office y para que los niños puedan hacer el home school. Ante lo que estamos viviendo, los hogares deben ser flexibles«, destaca Giovanni Ortiz, broker y owner manager de RE/MAX en Centroamérica.
Afirma que entre los factores determinantes para la elección destacan que tengan áreas verdes, iluminación y ventilación adecuadas y ubicación, idealmente cerca del lugar de trabajo.
Compradores con ventaja
En este momento el efectivo es el rey. Quienes tienen recursos disponibles y pueden hacer cierres rápidos pueden comprar buenas propiedades y negociar excelentes precios.
«De momento, los precios no han bajado, se han mantenido bastante estables, pero cuando los vendedores reciben ofertas agresivas y en efectivo generalmente las aceptan porque hay mucha competencia», afirma Sergio González, broker de RE/MAX Costa Rica.
En el ámbito comercial, el movimiento ha estado impulsado, principalmente, por traslados de empresas: algunas que tenían locales muy grandes buscan otros más pequeños, mientras que otras, anticipando necesidades por el distanciamiento social, quieren optar por espacios más amplios y que les permitan flexibilidad, aprovechando oportunidades que salgan al mercado.
«Hay que tomar en cuenta que ese segmento ya sufría de sobreoferta y hay un alto nivel de desocupación de inmuebles. Quienes estén interesados lo mejor es que compren propiedades triple A, que tengan inquilinos con contratos a largo plazo», aconseja González.
¿Cuáles son las mejores inversiones inmobiliarias en este tiempo?
Para Diego Soto, gerente general de fondo inmobiliario Vista SAFI, en momentos de incertidumbre es vital elegir inversiones que protejan el capital, proporcionen flujo de caja y tengan apreciación a largo plazo. Los bienes raíces han dado buenos retornos en los últimos años y, en general, es un sector bastante estable comparado con instrumentos de renta variable, depósitos a plazo o fondos mutuos.
«Los inmuebles, al ser bienes tangibles, no pierden valor en estas situaciones de crisis o no tienen fluctuaciones tan grandes y el retorno que ofrecen tiende a ser mejor y constante. Por eso el inversor se refugia en ellos, porque tienen su dinero protegido y una buena apreciación cuando todo pasa», detalla.
Sin embargo, no todas las categorías de activos podrán sortear la actual tormenta de la misma manera. Los principales factores a considerar son:
Diversidad de la cartera: La diversificación es importante para reducir la exposición al riesgo. Si posee activos en múltiples mercados, industrias y clases de propiedades, su exposición será considerablemente menor. Una o dos inversiones pueden verse afectadas, mientras que las otras pueden registrar mayores ingresos o tasas de desocupación reducidas.
El nivel de endeudamiento: No necesariamente es sencillo, pero ayuda tratar de tener una cartera bien equilibrada y con bajos índices de apalancamiento. Tener menos deuda aumentará sus probabilidades de poder sobrellevar una situación desfavorable, especialmente si tiene un índice de reservas saludable para cubrir gastos inesperados o fuertes caídas en sus ingresos por inversiones.
Tipo de activo: Clase A (propiedades nuevas de alto valor y condiciones de avanzada orientados a la base de inquilinos de mayor poder adquisitivo), Clase B (propiedades de rango medio con algo de antigüedad para una base de inquilinos mixta) y Clase C (la clase de menor valor en bienes raíces, con la base de inquilino más volátil y características propias de propiedades más antiguas). Conocer el panorama y las proyecciones de cada segmento le ayudará a tomar mejores decisiones.
Sector y perfil de los inquilinos: Por ejemplo, ahora quienes apostaron por generar ingresos fijos vía casas o edificios de alquiler podrían no pasar por el mejor momento si la base de clientes son trabajadores de los sectores más golpeados. Podrían presentar problemas para pagar las mensualidades, mientras los gastos de mantenimiento seguirán constantes. Lo mismo si la posesión son locales comerciales que dependen de las ventas al público, ya que las medidas sanitarias están obligando o llamando a los consumidores a permanecer en casa.
7 posibles implicaciones de COVID-19 para los bienes inmuebles
1 El incremento exponencial de las herramientas en línea y cambios en la forma como nos conectamos con otros, plantearán un desafío permanente en la forma en que diseñamos, construimos, operamos y usamos los edificios.
2 Los reguladores pueden ver ventajas en el uso de herramientas en línea y permitir, por ejemplo, que los documentos se firmen electrónicamente en vez de presencial. Eso acelerará el proceso de compra y venta y podría desplazar o eliminar a los proveedores de servicios tradicionales en el ciclo de vida de la transacción.
3 Habrá un auge de la realidad virtual: La gente seguirá siendo sociable, pero se comunicará más que nunca a través de plataformas de realidad virtual en lugar de hacerlo en persona.
4 El valor otorgado a los espacios abiertos crecerá. Es probable que la sociedad reconsidere cómo pasa su tiempo libre. Ir a un parque tendrá ventaja por sobre el centro comercial.
5 Las empresas sopesarán los costos y beneficios de las complejas cadenas de suministros mundiales, confiando más en los proveedores locales. Esa reevaluación afectará el tipo de bienes inmuebles industriales para almacenamiento y retail que se necesitarán.
6 Se reducirá la marea de la urbanización. El papel de los gobiernos en la sociedad está creciendo en esta crisis y es probable que tomen medidas para frenar el movimiento.
7 Una nueva estructura familiar emerge y cambiará las necesidades de vivienda. Es probable que la sociedad mejore una vez más en el cuidado de sus adultos mayores, jóvenes y enfermos. Esto cambiará el tipo de casas y apartamentos en los que la gente aspirará a vivir.
Punto a favor: las tasas de interés
Una parte vital para las inversiones en bienes raíces son las tasas de interés. Los bancos centrales alrededor del mundo han venido aplicando una política monetaria expansiva, que incluye disminuciones en las tasas de interés y la compra de activos financieros para mejorar la liquidez. Esto, desde el punto de vista monetario, se debería mantener por 1 a 3 años, dependiendo de la recuperación económica de cada país.
Por tal razón, las tasas de interés internacionales han mostrado una fuerte reducción. La Reserva Federal redujo la tasa de política monetaria a un rango de 0,0%- 0,25%, el Banco de Inglaterra la disminuyó hasta 0,10%, mientras que el Banco Central Europeo las ha mantenido por debajo del 0,0%. Se espera un ciclo de tasas de interés bajas hasta que las economías retornen gradualmente al ritmo de crecimiento que mantenían previo al shock del COVID-19.
En un entorno con tales condiciones suelen apreciarse las inversiones en bienes raíces, porque los inversionistas buscan alternativas que les generen una mayor rentabilidad a sus portafolios de inversión.