Menos proyectos de oficinas llegarán durante el 2022, mientras se supera la etapa de sobre oferta; empresas actualizan sus requerimientos.
Por Revista Summa
El sector inmobiliario de Costa Rica sufrirá importantes ajustes este 2022, especialmente en los mercados de oficinas y centros comerciales, los cuales necesitarán reducir sus niveles de sobreoferta y vacancia, respectivamente. Entre tanto, el sector industrial seguirá creciendo gracias al dinamismo de las actividades de manufactura y logística del país.
Esas son algunas de las proyecciones hechas por el departamento de Market Research de la consultora de bienes raíces comerciales Newmark Central America para el 2022. La compañía cree que los cambios en los tres mercados estarán orientados a alcanzar el equilibrio entre la oferta y la demanda, considerando los efectos naturales de la industria inmobiliaria del país y las condiciones coyunturales producto de la crisis sanitaria del 2020-2021.
Actualmente, se registran cerca de 356.673 metros cuadrados (m2) de proyectos en construcción, de los cuales el 70% pertenece al sector industrial; un 25% a oficinas, y apenas un 5% de comercio. En los tres mercados se percibe desde ya un crecimiento en comparación a la nueva oferta que entró durante 2021 (ver tabla y gráfico adjuntos).
“Los cambios buscarán satisfacer las necesidades de la nueva demanda, que actualmente muestra signos de mayor sofisticación. Esto provocará más competitividad entre los propietarios y ajustes en el diseño y la entrega de facilidades”, explicó Danny Quirós, director de Market Research para Newmark.
Oficinas: recuperación de la demanda
Para el 2022, el mercado de oficinas en el Gran Área Metropolitana (GAM) permanece en fase de sobreoferta, consecuencia del crecimiento en la disponibilidad, la reducción de espacios por modelos flexibles de trabajo oficina/hogar y la migración entre categorías. Sin embargo, se espera mayor actividad y una clara recuperación en la demanda con nuevos requerimientos para el establecimiento y la expansión de actividades empresariales provenientes del sector servicios y tecnología.
“Por otro lado, se proyecta una reducción de iniciativas en el desarrollo de nuevos proyectos, hasta que el mercado alcance los niveles de equilibrio”, señaló Danny Quirós.
Newmark reporta 90.342 m2 de oficinas en construcción, un importante crecimiento de 136% con respecto a la nueva demanda del 2021, pero una cifra menor en comparación con el promedio pre-crisis sanitaria mundial.
Industrial: continua expansión
El mercado industrial para el 2022 pronostica un alto dinamismo con el ingreso de nueva oferta tanto en las actividades de manufactura, como en la industria logística. Este sector permanecerá en fase de expansión según el ciclo inmobiliario, gracias a este aumento en la oferta y una importante reactivación en la demanda tanto dentro como fuera del GAM.
De hecho, los 248.682 m2 que se encuentran en construcción representan un crecimiento del 200% con respecto a la nueva oferta registrada en 2021. El hecho de que este sea un mercado que se basa en el modelo BTS (Build to Suit) hace que haya poca oferta especulativa y un crecimiento estable en la demanda.
Comercial: reducción de vacancia es la meta
De acuerdo con el departamento de investigación de Newmark, el 2022 será un año de ajuste en la búsqueda de equilibrio en la coyuntura entre la oferta y la demanda del mercado comercial. El principal objetivo de los propietarios será bajar los niveles de vacancia. Asimismo, estos mejorarían la mezcla de inquilinos en sus inmuebles para generar mayor estabilidad en la ocupación durante los próximos 12 meses.
“En cuanto a la oferta, se proyecta el ingreso de componentes comerciales dentro de facilidades de uso mixto y no se observan iniciativas de desarrollo de grandes centros comerciales hasta que el mercado encuentre niveles saludables en su desempeño”, agregó Danny Quirós.
Newmark reporta 17.648 m2 de proyectos comerciales en construcción, apenas un 5% más en comparación con la nueva oferta de 2021. En general, el mercado comercial espera reducir los niveles de vacancia producto de la baja en el ingreso de nuevos proyectos, los avances en la vacunación y el levantamiento de las restricciones impuestas por las autoridades de salud.
Riesgos que permanecen
A pesar de que 2021 se considera un año positivo respecto al dinamismo de la industria en retomar iniciativas pendientes desde el 2020, aún permanecen riesgos relacionados con la incertidumbre producida por las acciones que puedan tomar los gobiernos para controlar los niveles de propagación de nuevas cepas del virus y la confianza de los ciudadanos en volver a la normalidad en sus hábitos de trabajo y consumo.
Aún así, durante 2021 aparecieron nuevos prospectos en la demanda y la motivación de los propietarios en diseñar estrategias comerciales favorables para los usuarios ya sea en la negociación, adecuación y transformación de los espacios inmobiliarios.
Newmark señala que las condiciones actuales de mercado pronostican una mayor demanda en los servicios inmobiliarios de representación de usuarios, como los brindados por la compañía, pues varios mercados se encuentran en fases más favorables para los inquilinos que requieren apoyo en la negociación de sus contratos. De la misma forma, existirá una mayor demanda de los servicios de consultoría y administración de proyectos por parte de los propietarios y desarrolladores.
Consejos de Newmark para desarrolladores e inquilinos este 2022
● Desarrollar productos según los requerimientos de la nueva demanda en términos de tamaño, diseño, especificaciones y condiciones
● Ajustar portafolios existentes a los nuevos requerimientos con el fin de reducir la migración y mantener la competitividad de sus inmuebles.
● En oficinas, recibir asesoría en los planes de reducción de espacios y la implementación de modelos flexibles de trabajo.
● En industrial, realizar los planes de establecimiento y expansión con mayor premeditación para cumplir con los tiempos de entrega considerando que es un mercado “hecho a la medida” .
● En comercial, realizar análisis que permitan establecer sus operaciones en inmuebles que cuenten con las condiciones y entornos necesarios para cumplir con sus expectativas de ventas y distribución de sus productos.
