Ciudades en movimiento

28 mayo, 2012
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Ciudades en movimiento

A consecuencia de la expansión comercial e industrial, así como de la llegada de decenas de multinacionales, en las ciudades de la región se experimenta un auge inmobiliario. La capital panameña lidera el desarrollo urbano, con rascacielos que prácticamente ocupan el horizonte. Las otras ciudades, si bien crecen a un ritmo más lento, no se quedan atrás. En todos los países los desarrolladores inmobiliarios ofrecen opciones variadas para quienes necesitan una nueva vivienda o desean abrir una oficina o un negocio.

De casas, comercios y parqueos
En Guatemala existen varias opciones para invertir en el sector de bienes raíces; sin embargo, el que presenta menos riesgo y genera un veloz retorno sobre el capital es el negocio de los parqueaderos, pues no necesitan construcción ni finos acabados. “El vehículo llega, aparca, paga y se va”, explica Fabrizzio Suhr, gerente general de la inmobiliaria Vacsa.

La segunda fuente es la comercial, pues en muchos casos la inversión es recuperada en menos de cinco años, ya que los espacios son dados en alquiler a tiendas ancla con buen tráfico de clientes. El área residencial también ha cobrado auge y en Guatemala existen proyectos con casas para todos los gustos y presupuestos. Los costos oscilan de US$30.000 a US$2 millones, o incluso más, dependiendo de la ubicación, pues el metro cuadrado de un apartamento en la zona 14 puede costar US$1.400.

Otro factor que influye en el precio de las casas o apartamentos es la tendencia de la construcción. De acuerdo con Héctor Leal, presidente del Grupo Cayalá, la vida moderna exige más tiempo con la familia y por esa razón el Paseo Cayalá ha desarrollado un proyecto que incluye centro comercial, vivienda, oficinas, áreas verdes y pronto iniciarán la construcción de una iglesia católica tipo catedral. El complejo abarca 312 manzanas de terreno, sesenta de las cuales son construidas.

El grupo desarrollador Metro Proyectos inició en 2011 la construcción de la fase de ampliación del centro comercial Plaza Américas, el más grande de la Costa Sur, ubicado en la ruta que va de Guatemala a México. El costo fue de US$21 millones. La empresa se ha dedicado a los proyectos inmobiliarios desde hace veinte años y ha construido una red de ocho centros comerciales, el equivalente a 152.000 metros cuadrados de áreas rentables, además de 1.200 parqueos. Dentro de sus inversiones están los centros Metronorte, Metrosur y Metroplaza, entre otros.

Además, Multiproyectos ha construido unos 700.000 metros cuadrados, incluyendo complejos habitacionales, edificios de oficinas, edificios de apartamentos y centros comerciales. Sus edificios más altos son las cuatro torres de Zona Pradera, área empresarial con seis sótanos de parqueo y espacio para 2.650 autos.

Esperanza en el turismo
La inversión turística es una de las que está despertando mayor interés en el sector de la construcción, según la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción (CASALCO). “En todos los polos que están siendo considerados en el plan de expansión turística hay gran potencial”, señala Ismael Nolasco, director ejecutivo de CASALCO. Menciona que hay proyectos de construcción de torres en Punta Roca (La Libertad) y en playa El Tamarindo (La Unión). “Es probable que con el fomilenio II eso se mejore, y se haga más extensivo el tema de turismo”, agrega. La falta de infraestructura y de servicios básicos en la zona (desde energía hasta agua potable) ha impedido la llegada de más inversiones. “La playa Costa del Sol (Zacatecoluca) tuvo ese problema y por eso paralizaron inversiones, porque las cadenas internacionales ponen esos requisitos”, dice.

En cuando a vivienda, el 90% de los agremiados a casalco dedican sus esfuerzos para la construcción de casas de bloques de menos de US$75.000, por eficiencia, rapidez y costos. Las zonas residenciales con más desarrollo habitacional son: la carretera al Puerto de la Libertad, zona de Lourdes y Valle San Andrés, y zona de Nejapa-Quezaltepeque.

Los principales desarrolladores son: Grupo Roble, Inversiones Bolívar, Urbánica y Grupo Agrisal. A estos le siguen: Desarrollos Veranda s.a. de c.v., Grupo Nuila, Grupo Provivienda, disa Constructora, Lotyren, d&d Construcciones.

En cuanto al principal constructor de altura, Nolasco dijo que Castaneda Ingenieros ha realizado los principales edificios de altura en los últimos años: la Torre El Pedregal (de Grupo Roble), 525 Avenida La Capilla (Inversiones Bolívar), Las Vistas (de t.p. s.a., Grupo Nuila). También ha sido el encargado de construir Metrocentro Managua, Metromall Honduras, Multiplaza Panamericana. Ha construido los hoteles Hilton Princess San Salvador, Holiday Inn San Salvador e InterContinental Managua. En oficinas han construido: Centro Corporativo Grupo Pellas, Edificio Avante (El Salvador) y Edificio Invercasa (Nicaragua).

Condominios: vida moderna para hondureños
La tradicional forma de vivir comienza a diversificarse en Honduras. El boom de los condominios ha tomado auge en los últimos años. La vida urbana en las principales ciudades del país ha dado un giro de 180 grados gracias a Torre Sky, Torre Panorama y Torre 360.

En el sector inmobiliario la construcción de condominios está marcando la pauta, de acuerdo con Roger Salinas, presidente de Grupo Vela, uno de los principales desarrolladores de condominios en Honduras, quien comentó que la escasez de propiedades en el centro de la ciudad está llevando a que la demanda de los edificios residenciales comience a explotar.

“En el caso de Tegucigalpa se dará una pujanza para edificios, por la escasez de terrenos en el centro de la ciudad, a menos que se vaya a la zona sur de la capital, que tiene un gran potencial, pero aún carece de vías de fácil acceso para llegar al centro de la ciudad; además, el problema del tráfico reduce la demanda”.

Por su parte, los condominios para oficina han tenido un crecimiento sostenido, especialmente para la clase media, que prefiere ubicar sus negocios en zonas exclusivas con un buen acceso y todas las comodidades. “Es un sector que se está desarrollando”, afirma Salinas y agrega que “en San Pedro Sula el tema de edificios de condominios es muy reciente, porque todavía existe mucho terreno para desarrollar viviendas y los condominios comienzan a tomar valor cuando el terreno escasea, los precios suben y la única opción es vivir en un edificio”.

El proyecto más ambicioso del momento es la construcción de Torre 360, que constará de treinta pisos, en la exclusiva zona de las Lomas del Guijarro, en Tegucigalpa, que ya está en la última etapa para obtener los permisos de construcción y se espera que comience en septiembre u octubre de este año.

La inversión proyectada para Torre 360 superará los US$20 millones. “Es para un nivel alto, pero con espacios pequeños; antes eran de 220 a 420 metros cuadrados, ahora hablamos de 80 o 90 metros cuadrados en un rango de US$140.000 de precio de venta. Se realizará otra etapa, que será de apartamentos grandes, lo cual se define en la preventa. Este será uno de los edificios más altos de Centroamérica, con excepción de Panamᔝ, menciona el empresario.

A pasos gigantes
Empresarios privados y el gobierno invertirán al menos US$650 en infraestructura durante 2012, predominando las inversiones en urbanizaciones y edificaciones comerciales.

Entre las principales inversiones en bienes raíces figura Viejo Santo Domingo, una de las urbanizaciones más lujosas, ubicada al sur de la capital en la zona de mayor plusvalía. La inversión ascenderá a US$70 millones.

En la actualidad, firmas nicaragüenses de bienes raíces de capital estiman que en el sector residencial el metro cuadrado promedio está valorado de US$900 a US$1.300; en el turístico, de US$1.100 a US$2.420; en el comercial, de US$600 a US$700, y en el industrial, de US$380 a US$425, dependiendo de la zona del país.

La tendencia actual en la construcción en Nicaragua son las zonas residenciales en los alrededores de las principales ciudades: Managua, Masaya, León, Granada y Chinandega. El caso más emblemático de urbanizaciones es Viejo Santo Domingo, enfocado en ofrecer un concepto residencial exclusivo en un área de seis hectáreas, ubicada en la zona más exclusiva de Managua.

En Viejo Santo Domingo, donde se han invertido cerca de us$70 millones, se contempla la construcción de residencias y noventa apartamentos con finos acabados, distribuidos bajo cuatro conceptos denominados: Manor Houses, Flats, Mini Flats y Lofts.

Mercado en ebullición
La construcción vuelve a ser un buen negocio en Costa Rica; esto si se limita a lo que sucede en el Gran Área Metropolitana. Los desarrollos diseñados para comercio, las oficinas en complejos y los residenciales pensados como primera vivienda son los más apetecidos.

De acuerdo con los estudios de mercado que maneja la firma consultora Colliers Internacional, la mayor cuota de crecimiento en el área comercial está justificada en las políticas agresivas de apertura y expansión de franquicias en el área de comidas; en el aspecto industrial, por los inmuebles dedicados a la logística y distribución; mientras que en oficinas la demanda es generada por el gobierno y las empresas del sector servicios.

“El sector inmobiliario muestra bastante crecimiento en la oferta y los niveles de ocupación son bastante altos en periodos muy cortos de tiempo; específicamente complejos tipo neighborhood centers o plazas de conveniencia”, explica Danny Quirós, gerente de inteligencia de Colliers, y agrega que “estos formatos se adaptan a las estrategias de expansión de pequeños formatos de supermercados, con farmacias, lavanderías, veterinarias, librerías y otros servicios que le brindan al desarrollador un importante argumento de comercialización, al garantizar un flujo constante de clientes atraídos por los comercios mencionados”.

En lo referente al alquiler de oficinas clase A, los precios se han mantenido estables porque existe un equilibrio entre el aumento en la oferta disponible y la demanda por espacio. Algunos inmuebles que se han sumado a la oferta han sido Escazú Corporate Center, así como las nuevas torres en el oficentro El Cedral y Forum II.

Según Quirós, la expectativa es que cuando termine 2012 proyectos como Lincoln Plaza, Paseo Metrópoli, Terracampus Corporativo y Torre Candal estén concluidos; además de la expansión de Avenida Escazú, Plaza Tempo y la nueva etapa en Flexipark y Naves en la Zona Franca Coyol.

Hogares de Costa Rica es uno de esos desarrolladores que está trabajando en el repoblamiento del centro de la capital. Se trata de seis torres que tienen la capacidad de cambiar el rostro de la capital: dos son para Condominios 6-30, tres torres de oficinas que constituyen el Centro Corporativo Internacional, y una torre para instalar el hotel de la cadena europea Park Inn. Todo en el Barrio Don Bosco.

“Creemos que la tendencia apunta principalmente hacia las construcciones verticales; no obstante, aún hay mercado para las horizontales porque cada una de ellas responde a necesidades de diferentes segmentos de mercado”, considera Diana Escobar, gerente de Hogares de Costa Rica.

“En vivienda, el panorama es favorable para casi todo tipo de desarrollo; pero el movimiento principal es respecto a town homes y apartamentos en torre”, explica Marcia Vega, directora de Mercadeo y Ventas de Kirebe, y añade que “la primera opción es más buscada por familias y la segunda por ejecutivos jóvenes, matrimonios sin hijos y gente retirada. Lo cierto es que todos los clientes buscan básicamente lo mismo: calidad de vida en un marco de seguridad y buen nivel”.

Kirebe está desarrollando Condominio Residencial Montelsol (estudios y apartamentos), Condominio Residencial Almería (town homes), Condominio Residencial Vía Nova (apartamentos de lujo), Condominio Residencial Parques del Sol (town homes) y Condominio Residencial Lomas del Valle, este último es el de más alto perfil y se halla en Alto Las Palomas. Ese proyecto se desarrolla en una propiedad de 33 hectáreas, en la que se mezclan apartamentos, residencias y lotes con catorce hectáreas de zonas verdes.

“Una proyección de la Cámara Costarricense de la ubica la tasa de crecimiento del sector del 5% al 7%, cifras que nos parecen alcanzables”, razona la gerente del complejo en Barrio Don Bosco.

Diversificación de mercado
Panamá experimenta un ajuste en el mercado general, impulsado por la inversión en infraestructura pública. En el sector privado, el tema de los condominios pasó a segundo plano, pues ha sido superado por las inversiones en el área industrial “•áreas de almacenamiento y desarrollo de parques logísticos”• y los espacios de oficinas debido a la llegada de nuevas empresas multinacionales a Panamá.

José Manuel Bern, directivo de Empresas Bern, piensa que esto es un círculo virtuoso, porque a medida que avancen estos proyectos se crea demanda en todos los otros sectores del mercado de bienes raíces. Con este panorama, “los precios de venta por metro cuadrado en condominios cifran los US$2.000; las oficinas clase A van de US$2.700 a US$3.000 y en el parque logístico rondan los US$1.200″, desglosa Bern.

Frank Morrice Arias, gerente general de Century 21 Semusa Realty, opina que el sector comercial crece porque existe muy poca oferta en el mercado residencial de clase baja y media. Sustentado en eso, el segmento medio-alto habitacional se convierte en una buena opción, si enfoca su objetivo en generar renta, ya que existe una alta demanda de vivienda para ejecutivos de multinacionales que se están mudando a Panamá. A su juicio, las oportunidades de negocios están en desarrollar complejos habitacionales; por ende, la tendencia es comprar tierras que permitan construirlos. Según datos de Century 21 Semusa Realty, el costo por metro cuadrado en el área residencial está en US$2.500; comercial, de US$1.000 a us$1.500, y el mercado de oficinas e industrial, de US$1.500 a US$1.900.

De acuerdo con el último marketview de Richard Ellis Panamá, el precio de alquiler en el segmento industrial clase A por metro cuadrado rondaba de US$7,50 a US$8,50 y el de venta entre US$765 y US$2.125. Mientras que en las oficinas el alquiler promedio es de US$20 y la comercialización de US$1.997 a US$2.150. En lo que respecta al comercial, en el primero de los casos va de US$15 a US$40 y no especifica el monto por venta. Y si se trata del mercado residencial son de US$1.500 a US$3.000 en ventas y US$13,10 en alquiler en promedio.

Realizar alianzas con prestigiosas cadenas internacionales y fomentar prácticas amigables e innovadoras en sus diseños pareciera ser el norte de F&F Properties, Empresas Bern y Grupo Corcione, desarrolladores líderes en Panamá. La primera de ellas marcó un hito en la construcción de Latinoamérica por la innovación en el diseño y construcción de F&F Tower (conocida también como Revolution Tower o Tornillo), un edificio contorsionado de más de doscientos metros de altura. Pero, como su meta es sellar siempre la excelencia, construye actualmente el hotel Panamera, de 130 habitaciones, el cual será el primer proyecto de Waldorf Astoria Collection en Latinoamérica. Su inauguración se prevé para agosto de 2012.

“Por primera vez la empresa trabaja con exigencias internacionales”, explica Yngel Santamaría, gerente de ventas de F&F Properties de la mano de una de las mejores compañías insignes de la industria hotelera mundial. La unión entre estos líderes es tan prometedora que planean edificar otro proyecto del Waldorf Astoria Collection en Bogotá (Colombia).

Y si se conjugaran los conceptos ambiciosos e innovadores en un mismo proyecto, sin duda Casa Bonita de Empresa Bern sería el ejemplo perfecto. Se trata de una comunidad que forma parte de Playa Bonita Residence, la cual incluye condominios, una villa y un hotel de primera categoría.

Grupo Corcione no se queda atrás. Su proyecto más ambicioso e innovador es Casamar Beachfront Community & Resort. Carmen Julia Acevedo, gerente del proyecto, explica que esto se evidencia en la topografía del terreno, en el que se han creado desniveles que fluyen de manera natural,  para brindar preciosas vistas a sus residentes, manteniendo al mismo tiempo la estética del paisaje en  sus  extensas áreas verdes.

En tanto que sus gestores ponen al alcance de sus clientes  la combinación de belleza, elegancia, conveniencia, comodidad y diversidad de amenidades para todos los miembros de la familia, dentro de una comunidad en  la que todo está a menos de diez minutos de distancia. Este proyecto cuenta con la marca Marriott, que es un aval de calidad y una garantía de inversión para sus residentes.

El “Nuevo mundo” renace
En la capital dominicana se toman previsiones para que la primera ciudad del nuevo mundo vuelva a convertirse en “la puerta de entrada al Caribe”.
Para lograrlo, en Santo Domingo se erige una serie de construcciones que alojarán centros comerciales, llamados a satisfacer las necesidades de los turistas que visitan Santo Domingo, sin que tengan que salir de la ciudad.
Uno de ellos es Novo-Centro, vanguardista edificación que cumple con las exigencias del turista interesado en la capital. Con una inversión de us$65 millones, el grupo venezolano Intercentro Trade Center construye este edificio, de 18 plantas. Si bien la capital aumenta su crecimiento urbano, en las zonas turísticas se desarrolla una interesante fusión entre construcciones urbanas y turísticas. Uno de los casos es la segunda fase de Iberostate Bávaro, en Punta Cana, propiedad de Grupo Iberostar, una marca española líder en el sector de hotelería. Las residencias tienen un precio que oscila entre US$150.000 y US$430.000.
El proyecto se concibió como una comunidad exclusiva con servicios cinco estrellas ideales para compradores de una segunda vivienda, para las personas del lugar y para aquellos que buscan un estilo de vida caribeño donde se accede fácilmente al lujo.

El buen momento de la construcción
Según cifras del Departamento Nacional de Estadística de Colombia (dane), durante 2011 el PIB del sector de la construcción de edificaciones creció 5,3% y el de obras civiles creció 6,7%, lo que produjo un aumento consolidado del 5,7%. Las cifras estuvieron en línea con el conjunto de la economía de Colombia, que alcanzó una tasa de crecimiento del 5,9%.

Para Sandra Forero Ramírez, presidenta de camacol, “el buen desempeño de la construcción de edificaciones se debe al dinamismo que a lo largo de 2011 mostraron los dos grandes segmentos de la actividad: edificaciones residenciales y no residenciales”.

Para 2012, el gremio proyecta un crecimiento del 10% en las ventas de viviendas, pero se debe considerar que esos niveles de actividad comercial requieren la existencia plena del subsidio a la tasa de interés. “Además, es importante monitorear permanentemente los efectos que pueda tener el actual panorama internacional en la dinámica económica nacional durante 2012, sobre todo en el empleo y la inversión de los hogares”, explica Forero.

El grupo empresarial Oikos indica que el tlc con Estados Unidos, el muy cercano con Corea y otros como el de la Unión Europea incentivaron la demanda de parques industriales, los cuales le darán un gran impulso a la economía, al empleo y al desarrollo. La firma aseguró que hay numerosos pedidos por estos parques.

Luis Aurelio Díaz, gerente general de la Constructora Oikos, señala que el eje de la calle 80, al occidente de la capital, sigue siendo el sector de mayor interés para las empresas que buscan ubicarse en sitios estratégicos y con alto grado de competitividad. Su cercanía al aeropuerto El Dorado hace que la demanda sea aún mayor. En opinión de Díaz, hay otras situaciones que jalonan la demanda de parques industriales y se relacionan con la restauración del comercio con Venezuela y la consolidación de otros mercados como Centroamérica, el Caribe y el Cono Sur.

Por otro lado, Terranum Desarrollos apuesta por el segmento corporativo. Su principal proyecto es Connecta, considerado por sus desarrolladores como el primer ecosistema de negocios de Bogotá. Es un proyecto de uso mixto enfocado en oficinas corporativas ligadas a una oferta amplia de servicios de comercio, entretenimiento, hoteles, recreación, cafetería y auditorios.

Este mega-proyecto, de más de 200.000 metros cuadrados de construcción y con una inversión superior a US$350 millones, rompe los esquemas del mercado inmobiliario tradicional de Colombia, porque ofrece oficinas “hechas a la medida” diseñadas según las necesidades y la imagen de los clientes corporativos, bajo el concepto de arriendo y dentro de una propuesta de desarrollo sostenible. Cuenta con un centro de convenciones con capacidad para cuatrocientas personas y dos hoteles con 260 habitaciones, afiliados a una cadena internacional.www.revistasumma.com

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